【AAM觀點】2021年投資房產出租三大關鍵趨勢 |AAM財富方舟資產管理

揮別2020年末,因為新冠肺炎的襲擊,感覺過的特別漫長且哀傷,不只是全球經濟受疫情影響,還有國際關係情勢的詭譎多變,造成投資市場的不安全感跟不穩定性升高,資金流動、財政決策也隨時調整變化,但若您想選擇長期投資獲利標的,投入房產包租市場仍是利多,AAM觀察2021三大重點趨勢如下:

第一、房價持續走高回不去了

美國聯準會(Fed)無限QE帶動全球量化寬鬆,加上美金下跌,在通膨時代以及對未來全球經濟不確定因素下,許多資金選擇投資股票、債券及房地產。由於台灣疫情狀況目前相較穩定,部分外資湧入台灣房地產投資,助長了房價的上漲因素之一。加上中美貿易戰開打、對岸投資環境不穩定及新冠疫情影響,台商回流帶來高達1.1兆投資金額,也帶動台灣房地產買氣。(資料來源:天下雜誌2020.10.06

房價不受疫情影響、不降反升,2020下半年爆發的買氣,建物買賣移轉棟數有望達6年來新高,截至6月底統計,房地合一稅國庫收入幾乎已達前(2018)年全年水準,此現象也受政府高度關注,於12/8開始採取相關抑制炒房的方案及金融管制措施。

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第二、租金連續上漲

根據內政部2020年8月發佈最新租金指數,從2011年開始租金已經連續上漲115個月,而且後疫情時代房價持續上漲、北漂人數未下降,雙北地區租屋需求大於出租市場,預估租金還會持續上揚,對房東來說是利多,不但持有房屋有增值的機會,租金收益還有機會再增加。

不過房東選擇物件,除了所在地點、坪數會影響租金收益、出租率外,物件格局也是投報率重點之一。以中古屋物件為例,同樣的購屋成本,以整層出租、隔間套房或兩房一廳型式出租,從出租間數、每月租金收入、平均坪效、維運成本時間等項目評估都會不同,需要精算之後的投資報酬率才是包租公收益的關鍵。目前租屋趨勢觀察,房客對於生活品質要求提昇,套房已供過於求,反而兩房一廳格局配套簡易小家電,已經成為租屋市場的熱門物件、供不應求,建議可以朝向此方向投資。

(延伸文章:一樣當包租公,為何你不當聰明包租公?

第三、雙北地區中古屋購買熱潮持續延燒

已準備好資金投入房產出租的準包租公們,最常在「新成屋」及「中古屋」之間抉擇。

「新成屋」雖然買入後,簡易裝修、購置家具後即可出租,但近年新成屋的公設比高達35~40%,等於實際出租坪數直接打6折,且增加房東們支付後續公設維修及管理成本。根據網上房客討論區內容,比起有其他游泳池、健身房等公設可使用,房客們更在意的是室內居住大小舒適度。又逢疫情影響,租屋族對於公共空間使用的意願也大幅降低。

因為「中古屋」物件公設比低,實際可用、可出租坪數高,相較新成屋購入成本低,換算租金收益、坪效較優,深受房東投資喜愛,加上雙北地區現任屋主持續觀望都更的機會,釋放出來的物件數量較少,新北市最新熱門移居地:三重、板橋、中和等地區,雖然成交價格持續上升,還是吸引大量排隊看屋的人潮,優質物件供不應求,買中古屋熱潮持續延燒。

圖:新北市中和區中古屋成交行情走勢(資料來源:信義房屋實價登錄數據)
圖二:大台北地區某中古屋排隊預約看屋人潮實況

整體而言,已準備好投入投資房產出租的準包租公們,長期還是抗通膨、增加被動收入的好選項之一。但建議房東們還是要慎選投資物件、出租類型,精算坪效跟投資報酬率,才不會白費時間成本跟隱藏的維運成本喔!

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