小宅經濟旋風│包租公瘋養「小二」拼投報率10%|AAM財富方舟資產管理

最近在房東圈掀起一陣新風潮,「你投資出租兩房一廳了嗎?」變成包租公間問候語。隨著社會家庭結構精緻化,加上租屋族追求生活品質,開始注重獨立的生活環境,居住房型逐漸朝向「小宅」需求發展。根據內政部不動產資訊平台住宅統計揭露,2020年前兩季的住宅買賣總筆數中,全國小坪數交易(25坪以下)的買賣佔了41%,顯示小宅經濟正蓬勃興起。

你還在養「套房」?不如包養「小二」

以往北漂族跟學生族群需求多以「套房」為主,所以多數包租公選擇套房做主要投資出租標的。近年來,年輕人想要有自己的獨立小天地、不婚族追求精緻生活品質、新婚小家庭需要起家小空間,甚至是年長夫妻的退休宅,都偏向尋找13~20坪,有獨立臥房、一間彈性使用房間跟適合朋友聚會的小客廳及簡單廚房的「兩房一廳」房型,除了打掃方便外,居住空間使用彈性比套房更高。

相對於「套房」多是學生跟短期出租者為主,「兩房一廳」的租屋族群更穩定、長期居住者多,同時對於品質較要求,因此只要空間格局規劃完善,搭配提供廚房設備及沙發、電視等小傢俱,租屋者願意支付的租金也會比套房更高,以新北市三重區為例,租金甚至有機會一間抵三間。管理多間套房,不如管理一間小宅,不論是出租率、設備維護更新成本、房客溝通時間,包租公都輕鬆放心不少。

▲三重區「套房」
平均租金 8,000~20,000元
▲三重區「兩房一廳」
平均租金 10,000~28,000元

有一套「小二房」收租很好,讓一間房產變多套「小二」更佳!

既然雙北地區兩房一廳的「小二」格局需求升高、供不應求,如果包租公想直接投入,應該投資新成屋還是中古屋呢?首先從租金範圍來說,以新北市永和區為例,從591租屋網搜尋統計,無論屋齡高低,兩房一廳格局、坪數約12~18坪,租金同樣都落在15,000~23,000元之間,行情差異並不大,因為房客更在意室內空間大小跟格局。既然如此,「投入成本」及「現金投報率」對包租公來說,就非常重要了!

▲以新北市永和區實際平均房價試算

可以看得出來同樣是「兩房一廳」房型來說,中古屋從總房價購入成本就足足比新成屋少了891萬,新屋扣掉平均公設比後,其實兩者實際使用坪數差不多都是15坪左右。因為每坪購入成本較低,實際試算後,不但中古屋坪效更高、現金投報率達6.3%,相較於新成屋投報率呈現負數,優勢顯而易見。

有一套「小二房」收租很好,讓一間房產變多套「小二」更佳!

看準了「小二房」的小宅經濟,AAM多年前就開始研發:如何用1間房子轉化成多間「小二房」,充分利用每一坪室內空間,達到最佳投報率。除了挑選物件位置很重要,原屋的採光、格局也需要仔細把關,搭配建築師、設計師詳盡規劃合法施工,利用數據系統精算評估成本、租金及出租率,透過獨家12道標準化服務流程,協助房東將一間體質好的中古屋轉化成多間「兩房一廳」的小宅格局,搭配個人房貸資金規劃,讓包租公投報率有效提升至10%以上,更讓房客們住得更安心有品質。

▲AAM獨家12道標準化服務流程,已協助數十位房東穩定獲利達到10%以上投報率

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