【投資新聞】房地合一稅率年限延長,投資房產想獲利該怎麼解?

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隨著房價持續上漲,促使政府鋼鐵般「打房」的決心。繼去(2020)年12月8日央行公布「不動產貸款限制」上路,限制第三戶以上購置貸款成數以6成為限且無寬限期後,2021財政部再提出「房地合一稅2.0」方案,將課徵45%重稅的年限從1年延長為2年,並於7/1正式上路希望抑制短期炒房變現、導致房價抬高的現象。

政府打房再出招,2021年房地合一稅2.0已於7/1正式上路

現行的「房地合一稅」是2016年修改的新制版本,當屋主售出房地產後,獲利部分需按照持有年份課徵對應所得稅率,且為房地合併課稅。根據《經濟日報》報導,2021年新版房地合一稅2.0已拍板定案。內容包含:將現行持有期間1年內課45%重稅,調整為持有2年內課45%稅率,修正短期持有的定義,從2年拉長為5年,另擬將境內公司交易房產獲利稅額從「營利事業所得稅」改納入「房地合一稅」計算,最高稅額為45%。

買屋即轉手售出,投資房產套現的高投報時代已結束

台灣進入低利率時代利息越來越薄,許多人紛紛開始尋找各式投資標的,將資金投入股票、債券、外幣等等,其中因為房產價值持續上漲,保值跟增值空間相對穩定,成為眾多高資產投資者的目標。快手買入低價的中古屋,進行改裝整理後就掛牌出售,賺取中間的差價,在短期間內買賣就有機會獲得百萬的利潤。或是以預售屋紅單「買空賣空」轉賣方式,在潛銷期搶先取得較低價的購屋資格,疊加利潤成數後直接轉賣給消費者快速獲利。

由於政府認為炒房現象是造成房市過熱、房價上漲的主因,近年來多次祭出查核建商銷售狀況、紅單交易姓名登記、多間房產貸款條件、稅率等限制,希望能夠從「加重所得稅額」、「限制持有數量、年限」跟「貸款成數」來抑制投資客的操作空間,最明顯的例子就是「第三間房產貸款成數最高6成」,等於投資者自備款成本升高;以及「房地合一稅2.0」延長持有年限,不然就得付出高稅額的代價,直接讓買賣價差利潤打55折以上。

持有投資房產是套牢還是獲利?想穩定獲利10%以上,選擇很重要!

「房地合一稅」政策持續進化,利用課徵稅率來綁定屋主持有年限,抑制屋主短期買賣的意願。想進場投資房產獲利,重要關鍵在「持有期間如何創造高投報率?」

同樣購入中古屋裝修整理後,持有5年再出售,或持續持有、出租收益,投報率差距非常大!而且出租的格局是影響投報率、淨利的重點之一,近年熱門的投資出租格局──「新型態房產」,將中古屋分隔成多間兩房一廳,平均每間兩房一廳的月租金可達2萬以上。若將物件分隔成3間兩房一廳,長期持有收租,有機會累積更高現金收益。

以新北市板橋區33坪總價1300萬的中古屋、貸款成數8成為例,若是持有房產5年後出售,相較於長期持有收租的方式,光是5年內累積的獲利,兩者淨利相差百萬以上。若選擇「新型態房產」出租收益,投報率可達10%以上,且房產價值可能持續累積看漲。

▲短期持有後售出  V.S 長期投資「新型態房產」5年投資報酬率試算

2021年房地合一稅2.0新版7/1上路,各層面的打房政策腳步也並未停歇,想投資房產累積資產,選擇方式很重要!

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